Kat mülkiyeti, bir binadaki bağımsız bölüm sahipliği ile ortak alanların yönetimini bir arada ele alır. Aidat, otopark, çatı, yönetim planı ve kurul kararları aynı sistemin farklı parçalarıdır. Sorunun çözümü için yalnız sözlü yönetici açıklamasıyla değil, belge ve kararlarla ilerlemek gerekir.
Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve ortak alan nedir?
Kat mülkiyeti tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümlerle; kat irtifakı ise yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümlerine ilişkin hak düzeniyle bağlantılıdır. Tapuda hangi kaydın bulunduğu görülmeden günlük dildeki “site” tanımı üzerinden bütün kurallar uygulanamaz.
Bağımsız bölüm, eklenti ve ortak alan farklı kavramlardır. Bodrumdaki bir alanın fiilen bir daire tarafından kullanılması onun mutlaka o dairenin eklentisi olduğunu göstermez. Tapu, onaylı proje ve yönetim planının birlikte incelenmesi gerekir.
Yönetim planı neden okunmalı?
Yönetim planı; kullanım biçimi, yönetim düzeni ve gider ilişkilerinin anlaşılmasında temel belgedir. Sonradan alınmış kurul kararlarının tarihi ve yetkili kurulun kim olduğu da önem taşır. Yönetim planındaki hüküm, kanunun emredici düzenlemesine aykırıysa yalnız yazılı olmasıyla geçerli hâle gelmez.
Tek bina, birden fazla blok ve toplu yapı düzeni aynı kabul edilmemelidir. Hangi ortak yerin hangi bağımsız bölümlere hizmet ettiği, hangi kurulun karar verebileceği ve giderin kimlere ait olduğu ayrı ayrı belirlenir.
Aidat ve ortak giderler nasıl incelenir?
Aidatın hangi hizmetler için istendiğini, işletme projesini ve paylaşım hesabını isteyin. Personel, bakım, sigorta, onarım ve yenilik harcamalarını tek kalem gibi değerlendirmeyin. Kiracı ile malik arasındaki gider paylaşımı ve yönetime karşı sorumluluk da farklı hukuki ilişkilerdir.
22 Mayıs 2026’da yayımlanan değişiklikler, aidat ve işletme projesinin belirlenmesi ile yönetim planı değişikliklerini etkiledi. Bu nedenle eski toplantı örneklerindeki yetki ve çoğunluk bilgileri kontrol edilmeden uygulanmamalıdır. Bakanlığın 2026 aidat düzenlemesi açıklaması ve güncel kanun metni birlikte incelenmelidir.
Bir harcamaya itiraz etmekle ödeme yükümlülüğünün kendiliğinden ortadan kalkması aynı şey değildir. Hesap ve başvuru yolu için apartman aidatı ve ortak giderler rehberine geçebilirsiniz.
Ortak alanda değişiklik nasıl değerlendirilir?
Çatının onarılması, bahçeye kalıcı yapı yapılması ve otoparkın kullanım biçiminin değiştirilmesi aynı tür işlem değildir. İşin bakım mı, yenilik mi, tahsis mi yoksa projeye müdahale mi olduğu belirlenir. Gerekli karar, onay ve idari izinler buna göre değişebilir.
“Çoğunluk kabul etti” cümlesi tek başına yeterli değildir. Kararın konusu, oy hesabı, yönetim planı ve başkalarının haklarına etkisi görülmelidir. Ortak alan kullanımı rehberi belge incelemesinin adımlarını açıklar.
Kurul kararına itiraz için hangi belgeler gerekir?
- Toplantı çağrısı ve gündem.
- Katılanlar listesi ve temsil belgeleri.
- İmzalı karar metni ve varsa karşı oy kaydı.
- Kararın öğrenildiği veya bildirildiği tarihi gösteren belgeler.
- Yönetim planı, işletme projesi ve harcama dayanakları.
Kararın iptali, yokluğu veya kesin hükümsüzlüğü farklı değerlendirmeler gerektirebilir. Her aykırılıkta aynı süre uygulanacağı varsayılmamalıdır. Kat malikleri kurulu kararının iptali başlığı süre incelemesinin neden belge üzerinden yapılacağını açıklar.
Uyuşmazlıkta ilk adım nedir?
Sorunu tek bir talep hâlinde yazın: hesap açıklaması mı istiyorsunuz, müdahalenin kaldırılmasını mı, yoksa belirli kararın iptalini mi? Talep açık olduğunda gerekli belgeler ve muhataplar daha kolay belirlenir. Yönetimle yazışmaları ve teslim belgelerini saklayın.
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi dikkate alınır. Adalet Bakanlığı açıklamaları genel süreç için kullanılabilir. Başvuru, süre ve geçici koruma ihtiyacı somut olay üzerinden değerlendirilir.
Kaynaklar
Temel kaynak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili değişikliklerdir. Güncel metin için Mevzuat Bilgi Sistemi kullanılabilir. Bu rehber genel bilgilendirmedir; binanıza ait tapu, proje ve yönetim planının incelenmesinin yerine geçmez.
“Kat Mülkiyeti Rehberi: Aidat, Ortak Alan ve Yönetim” üzerine bir yorum