Gayrimenkul satışı ve inşaat sözleşmeleri, aynı taşınmazla ilgili olsa da farklı yükümlülükler doğurur. Mevcut bir dairenin satın alınması, ileride satış yapılmasının vaat edilmesi ve arsa karşılığında bina yapılması birbirinin yerine geçen işlemler değildir.
Satış, satış vaadi ve inşaat sözleşmesi nasıl ayrılır?
Taşınmaz satışı mülkiyetin devrine yönelik resmî işlem sürecini içerir. Satış vaadi ise ileride satış sözleşmesi yapılmasına ilişkin borç doğurur. Arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinde arsa payı devri ile yapım ve teslim yükümlülükleri birlikte düzenlenir.
Sözleşmeye verilen ad kadar tarafların gerçekte ne üstlendiği önemlidir. “Rezervasyon”, “ön protokol” veya “kapora belgesi” başlığı taşıyan metinler de içerikleriyle değerlendirilir. Belgenin imzalı olması, gerekli resmî şeklin her durumda yerine getirildiği anlamına gelmez.
Taşınmaz satışı nerede yapılır?
Taşınmaz satışında resmî şekil ve tescil sistemi esastır. Tapu müdürlüğündeki işlemlerin yanında, kanuni çerçevesi içinde noterler de taşınmaz satış sözleşmesi düzenleyebilir. Noterlikte taşınmaz satışı ile satış vaadi birbirine karıştırılmamalıdır.
1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 61/A maddesi, noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapabilmesinin kanuni çerçevesini düzenler. Yetkili işlem kanalı, taşınmazın durumu ve başvuru belgeleri işlem öncesinde kontrol edilmelidir.
Ödeme yapmadan önce neler incelenir?
- Güncel tapu kaydı ve satıcının tasarruf yetkisi.
- İpotek, haciz, intifa, şerh ve diğer sınırlamalar.
- Bağımsız bölümün proje ve kullanım belgeleriyle uyumu.
- Kiracı veya başka fiilî kullanıcı bulunup bulunmadığı.
- Ödeme takvimi, teslim tarihi ve giderlerin paylaşımı.
- Temsilci varsa vekâletnamenin işlem yetkisi.
Reklam broşürü, örnek daire ve sözlü açıklamaları sözleşme ekleriyle karşılaştırın. Net alan, malzeme kalitesi, otopark tahsisi ve ortak tesis vaatlerinin nasıl tanımlandığı açık olmalıdır. Sonradan ispat için ilan ve broşürlerin tarihli örneklerini saklayın.
Satış vaadinde hangi ayrımlar önemlidir?
Satış vaadinde şekil, tarafların yetkisi, vaat konusu taşınmaz ve ifa koşulları birlikte incelenir. Tapuya şerh, mülkiyeti tek başına alıcıya geçirmez; hakkın üçüncü kişilere karşı etkisiyle ilgili ayrı bir işlemdir.
Taşınmazın tamamı yerine belirli bir payın veya gelecekte oluşacak bağımsız bölümün vaat edilmesi, incelemenin kapsamını değiştirir. Taşınmaz satış vaadi rehberi bu ayrımları açıklar.
İnşaat sözleşmesinde teslim nasıl tanımlanmalı?
Yalnız “inşaat bitince teslim” ifadesi yerine yapım takvimi, bağımsız bölüm listesi, teknik şartname ve tamamlanma ölçütleri açık olmalıdır. Anahtar teslimi, fiziksel tamamlanma ve idari izinler aynı anlamı taşımayabilir.
Arsa paylarının hangi aşamada devredileceği, gecikmenin sonuçları, teminatlar ve sözleşmenin sona ermesi durumunda tasfiye ayrı başlıklardır. Teminatın yalnız adı değil, kapsamı ve kullanılabilme koşulları da incelenir. Ayrıntılar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesinde yer alır.
Ayıplı konut ile geç teslim aynı sorun mu?
Ayıp, teslim edilen konutun kararlaştırılan veya beklenen özellikleri taşımamasıyla; gecikme ise edimin zamanında yerine getirilmemesiyle ilgilidir. Aynı olayda ikisi birlikte bulunabilir, ancak talep ve delil düzeni ayrı kurulmalıdır.
Satıcının ticari faaliyeti kapsamında hareket edip etmediği ve alıcının tüketici sıfatı, uygulanacak kuralları etkiler. Her taşınmaz satışı tüketici işlemi değildir. Teknik eksiklikleri fotoğraf, teslim tutanağı ve gerektiğinde uzman incelemesiyle somutlaştırın. Ayıplı konut ve geç teslim rehberinde başvuru hazırlığı açıklanır.
Sık sorulanlar ve kaynaklar
Kapora ödemek mülkiyet kazandırır mı? Hayır. Ödemenin hukuki niteliği ile mülkiyetin devri ayrı konulardır; belgenin içeriği ve resmî işlem durumu incelenir.
İskân belgesi binada hiç sorun olmadığını kanıtlar mı? Belgenin kapsamı ile fiilî yapının durumu birlikte değerlendirilir. Hukuki belge incelemesi teknik yapı güvenliği değerlendirmesinin yerine geçmez.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 1512 sayılı Noterlik Kanunu ve tüketici işlemlerinde 6502 sayılı Kanun için Mevzuat Bilgi Sistemi kullanılabilir. Tapu ve mülkiyet rehberi kayıt incelemesini tamamlar. Bu metin genel bilgilendirmedir.