Kat malikleri kurulu kararının iptali, apartman veya site yönetiminde alınan bir kararın kanuna, yönetim planına ya da karar alma usulüne aykırı olduğu iddiasıyla istenebilir. Kararı beğenmemek ile hukuken iptal sebebi bulunması farklıdır. İnceleme, kararın tam metni ve toplantı belgeleri üzerinden yapılmalıdır.
Kat malikleri kurulu kararında neler incelenir?
Toplantının çağrı usulü, gündem, katılım ve vekâlet belgeleri, toplantı ve karar yeter sayıları ilk kontrol alanlarıdır. Kararın içeriği de kanunun emredici hükümleri ve yönetim planı ile karşılaştırılır. Aidat, yönetim planı değişikliği veya ortak alanda inşaat gibi konular aynı çoğunluk kuralına tabi olmayabilir.
Örneğin belirli bir tadilatın kabul edilmiş olması, belediyeden alınması gereken iznin de verilmiş olduğu anlamına gelmez. Kurulun yetkisi ile idarenin ruhsat yetkisi ayrı değerlendirilir.
İptal davası açma süreleri
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan malik bakımından süre, kararın öğrenilmesinden itibaren bir aydır; her durumda karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır uygulanır.
Kararın yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz olması halinde süre koşulu aranmaz. Ancak her usul hatası bu nitelikte değildir. “Karar geçersiz, süre önemli değil” varsayımıyla beklemek hak kaybı doğurabilir. Öğrenme ve toplantı tarihleri ayrı ayrı belgelenmelidir.
Arabuluculuk ve mahkeme aşaması
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Adalet Bakanlığı’nın dava şartı arabuluculuk açıklaması bu kapsamı gösterir. Arabuluculuğun zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere etkisi, başvuru ile son tutanak tarihleri üzerinden hesaplanmalıdır.
İptal talebi, kanunda gösterilen şekilde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde ileri sürülür. Davalı tarafın doğru belirlenmesi ve yönetimin temsil durumu önemlidir. Yöneticiye gönderilen sıradan bir itiraz yazısı, dava açmanın yerine geçmez.
Karara itiraz uygulamayı durdurur mu?
İtiraz etmek veya dava açmak kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Gerekli şartlar varsa geçici hukuki koruma talebi ayrıca değerlendirilebilir. Aidat borcunun icraya konulması halinde icra dosyasına ilişkin süreler de bağımsız olarak takip edilmelidir.
Kararın yalnızca belirli bir maddesi tartışmalıysa hangi bölümün hangi sebeple iptalinin istendiği açıkça gösterilmelidir. Dilekçede tüm yönetim faaliyetlerine genel itiraz yöneltmek yerine somut karar ve hukuka aykırılık bağlantısı kurulması gerekir.
Dosya hazırlama listesi
- Karar defteri örneği ve toplantı tutanağı.
- Çağrı, gündem, hazirun listesi ve vekâletler.
- Yönetim planı ve güncel tapu bilgileri.
- Aykırı oy kaydı veya kararı öğrenme belgesi.
- İşletme projesi, ilgili faturalar ve arabuluculuk son tutanağı.
Aidatla ilgili kararlar için apartman aidatı rehberine, genel yönetim ilkeleri için kat mülkiyeti rehberine bakabilirsiniz. Hukuki dayanak olan 634 sayılı Kanun’un güncel metni Mevzuat Bilgi Sistemi’nden kontrol edilmelidir.