Ortak taşınmaz ve miras uyuşmazlıklarında önce mülkiyetin türü belirlenir. Aynı evde birden fazla kişinin hakkı bulunması, herkesin belirli bir odayı tek başına satabileceği anlamına gelmez. Kullanım, kira geliri, giderler ve paylaşım ayrı başlıklardır.
Paylı mülkiyet ve elbirliği neden ayrılır?
Paylı mülkiyette kişilerin taşınmaz üzerindeki pay oranları bellidir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların hakkı, ortaklığa giren malın tamamına yayılır; tek tek mallarda bağımsız tasarruf yetkisi aynı şekilde kurulmaz. Miras ortaklığı bu ayrımın sık görüldüğü alanlardan biridir.
Bu nedenle “miras payım var” cümlesinden doğrudan belirli bir taşınmaz payının üçüncü kişiye devredilebileceği sonucu çıkarılmaz. Tapudaki durum ile mirasçılık belgesi birlikte okunur. Mülkiyet türlerinin karşılaştırması işlem seçeneklerini anlamaya yardımcı olur.
Miras kalan taşınmazda araştırmaya nereden başlanır?
Mirasçılık belgesi, mirasçıları ve miras paylarını belirlemeye yarayan başlangıç belgesidir. Bunun yanında güncel tapu kayıtları, varsa vasiyetname, önceki paylaşım işlemleri ve taşınmaz üzerindeki haklar araştırılır. Mirasçılık belgesi tek başına her uyuşmazlığı çözmüş sayılmaz.
- Bütün mirasçılar ve sonradan vefat eden mirasçıların durumu tespit edildi mi?
- Taşınmazın tapu kaydı ile fiilî kullanımı uyuşuyor mu?
- Kira sözleşmesi, kira tahsilatı veya ortak gider kaydı bulunuyor mu?
- İpotek, haciz, intifa veya başka bir sınırlama var mı?
- Önceden yapılmış paylaşım veya kullanım anlaşması mevcut mu?
Belgeleri yalnız elinizdeki taşınmaz için değil, uyuşmazlığın gerektirdiği ölçüde terekenin bütünü açısından düşünmek yararlı olabilir. Borçlar ve üçüncü kişilerin hakları, paylaşılacak değer üzerinde etkili olabilir.
Kullanım ve gelir konusunda nasıl düzen kurulur?
Bir ortağın evde oturması, diğer ortakların haklarını kendiliğinden sona erdirmez. Ancak her kullanımın otomatik olarak tazminat doğurduğu da söylenemez. Kullanım anlaşması, rıza, yararlanma isteği ve tarafların önceki davranışları incelenir.
Ortaklar mümkünse kullanım biçimini, bakım masraflarını ve kira gelirinin nasıl hesaplanacağını açık bir metinde düzenlemelidir. Gelir ve giderler belgeyle izlenirse tartışmanın hangi kalemde toplandığı görülür. Geçmiş haksız kullanım iddiası için ecrimisil rehberini inceleyin.
Anlaşmalı satış veya paylaşım mümkün mü?
Taraflar taşınmazın bir ortağa bırakılması, birlikte satılması veya hukuken mümkünse bölüşülmesi üzerinde anlaşabilir. Hangi işlemin hangi şekilde yapılacağı, mülkiyet türüne ve tarafların durumuna göre belirlenir. Kendi aralarında yazdıkları bir metin, gerekli resmî işlemlerin her durumda yerine geçmez.
Taşınmazın bütünü satılacaksa yetkili hak sahiplerinin katılımı veya geçerli temsil düzeni kontrol edilir. Çocuk, kısıtlı veya temsilci bulunan durumlarda ek kurallar gündeme gelebilir. Miras kalan evin satışı başlığı bu hazırlığı ayrıntılandırır.
Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi nasıl değerlendirilir?
Ortaklığın giderilmesi, devam eden birlikte mülkiyetin sona erdirilmesine yönelik bir yoldur. İncelemede aynen paylaşımın mümkün olup olmadığı ve koşulları oluştuğunda satış seçeneği ele alınır. Dava açılması taşınmazın hemen veya istenen bedelle satılacağı anlamına gelmez.
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk düzenlemesi bulunur. Tarafların tamamının ve hak durumunun doğru belirlenmesi hem anlaşma görüşmeleri hem dava bakımından önemlidir. Ayrıntılar için ortaklığın giderilmesi rehberine bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Pay oranım evin belli odalarının bana ait olduğunu gösterir mi? Hayır. Pay oranı ile fiziksel bölüm tahsisi farklıdır. Kullanım anlaşması, proje ve tapu yapısı ayrıca değerlendirilir.
Bir ortak bütün satışları tek başına yapabilir mi? Yetki, taşınmazın bütünü mü yoksa pay mı satıldığına ve mülkiyet türüne bağlıdır. Geçerli temsil yetkisi de ayrıca incelenir.
Ortaklığın giderilmesi geçmiş kira gelirlerini de çözer mi? Her talep kendiliğinden bu davanın kapsamına girmez. Gelir, gider ve tazminat talepleri ayrı değerlendirme gerektirebilir.
Kaynaklar
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun miras ortaklığı, paylaşma ve birlikte mülkiyet hükümleri için Mevzuat Bilgi Sistemi; süreç hakkında Adalet Bakanlığı arabuluculuk açıklamaları ve tapu işlemleri için TKGM kullanılabilir. Bu yazı genel bilgilendirmedir; somut paylaşım planı belge incelemesi gerektirir.