Apartman Aidatı ve Ortak Giderler: Kim, Neden Sorumlu?

Apartman aidatı, ortak hizmetlerin ve giderlerin karşılanması için toplanan bedelleri ifade eder. Bir borcun hukuken değerlendirilmesi için yalnızca istenen tutara değil; giderin türüne, yönetim planına, işletme projesine, kurul kararına ve ilgili döneme bakılır. Malik ile kiracının kendi arasındaki paylaşım da apartman yönetimine karşı sorumlulukla aynı şey değildir.

Apartman aidatı hangi esaslara göre paylaşılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat malikleri başka türlü anlaşmadıkça bazı personel giderlerinde eşit paylaşım, diğer ortak giderlerde ise arsa payı esasını düzenler. Her gideri dairenin metrekaresine veya eşit tutara bağlayan tek bir kural yoktur. Yönetim planındaki geçerli düzenlemeler ayrıca incelenir.

Bir ortak yeri kullanmamak, kural olarak gider sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte her istenen ödeme de sırf “aidat” adı taşıdığı için hukuka uygun sayılmaz. Hangi hizmetin alındığı ve bedelin nasıl dağıtıldığı belgelenebilmelidir.

2026 değişikliği: işletme projesi ve geçici bütçe

22 Mayıs 2026’da yayımlanan 7579 sayılı Kanun, işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanmasını düzenledi. Kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici geçici proje hazırlar; bunun en geç üç ay içinde kurul onayına sunulması gerekir.

Yürürlüğü devam eden bir işletme projesi varken hazırlanacak geçici projenin bedeli için önceki yılın yeniden değerleme oranına bağlı bir sınır getirildi. Bu düzenleme, bütün aidat kararlarında koşulsuz tek bir artış tavanı bulunduğu şeklinde okunmamalıdır. Geçici bütçe ile genel kurulca kabul edilen proje ayrılmalıdır. Ayrıntı için 7579 sayılı Kanun’un 3–5. maddelerine bakılabilir.

Kiracı mı, ev sahibi mi öder?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, bağımsız bölümden sürekli yararlananların belirli gider ve avans borçlarından malik ile birlikte sorumluluğunu düzenler. Kiracının bu kapsamdaki sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Ev sahibi ile kiracı arasındaki iç ilişkide ise kira sözleşmesi, kullanım giderleri ve malikin üstlenmesi gereken giderler ayrıca değerlendirilir. Büyük onarım ile günlük işletme gideri aynı başlık altında ele alınmamalıdır. Ödeme belgesinde dönem ve gider türünün gösterilmesi olası hesap uyuşmazlığını azaltır.

Aidat hesabına itiraz için hangi belgeler gerekir?

• Yönetim planı ve ilgili kurul kararları.
• Onaylı veya geçici işletme projesi ile bildirim belgeleri.
• Aylık borç dökümü, ödeme dekontları ve faturalar.
• Arsa payı ve gider dağıtım hesabı.
• Kiracı açısından kira sözleşmesi ve malike yapılan bildirimler.

Karara itiraz ile icra takibine itiraz farklı süre ve usullere tabidir. Yöneticiye e-posta göndermek, resmi takip veya dava süresini kendiliğinden durdurmaz. Borcun tartışmalı kısmı, dayanağı ve ödeme durumu ayrı ayrı belirlenmelidir.

Uyuşmazlıkta başvuru yolu

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan davalarda dava şartı arabuluculuk değerlendirilir. Kurul kararının hukuka uygunluğu tartışılıyorsa kararın iptali rehberini inceleyebilirsiniz. Genel çerçeve kat mülkiyeti rehberinde, yürürlükteki hükümler ise Mevzuat Bilgi Sistemi’nde bulunmaktadır.