Apartmanda ortak alan kullanımı, kat maliklerinin birlikte sahip olduğu yerlerden nasıl yararlanılacağını ve hangi müdahalelerin yapılabileceğini ilgilendirir. Bahçe, çatı, merdiven, koridor veya otoparkla ilgili bir uyuşmazlıkta ilk adım, alanın hukuki niteliğini belirlemektir. Fiilen kimin kullandığı tek başına mülkiyeti göstermez.
Bir yerin ortak alan olduğu nasıl anlaşılır?
Tapu kaydı, onaylı mimari proje, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu birlikte değerlendirilir. Bağımsız bölümün eklentisi olan yer ile bütün maliklere ait ortak yer birbirinden ayrılır. Bir satış ilanında “özel bahçe” yazması, bahçenin hukuken o daireye ait olduğunu kanıtlamaz.
Belgelerdeki alan ile fiili durum karşılaştırılmalıdır. Projede açık görünen bir bölümün sonradan kapatılması ya da merdiven boşluğunun depoya çevrilmesi, kullanımın yanı sıra projeye aykırılık tartışması da doğurabilir.
Ortak alanı tek kişi kullanabilir mi?
Kat malikleri, ortak yerlerden hakları ve geçerli kullanım düzeni çerçevesinde yararlanır. Bir kişinin diğerlerini dışlayarak alanı kendisine ayırması için hukuken geçerli dayanak bulunmalıdır. Uzun süre itiraz edilmemiş olması, her durumda ortak alan üzerinde mülkiyet kazandırmaz.
Kullanımı düzenleyen kurul kararı ile mülkiyet veya kalıcı özel hak kuran işlem aynı değildir. Örneğin otopark sırasını belirlemekle ortak bahçeyi bir bağımsız bölüme katmak farklı hukuki sonuçlara sahiptir.
Tadilat ve değişikliklerde hangi izin gerekir?
Ortak yerde yapılacak işin niteliği karar koşulunu belirler. Bakım, zorunlu onarım, faydalı yenilik, inşaat ve kullanım amacının değiştirilmesi için aynı çoğunluk aranmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19, 42 ve 45. maddelerindeki ayrımlar dikkate alınmalıdır.
Kurul veya malik onayı, gerekli ruhsatın ve teknik güvenlik incelemesinin yerine geçmez. Taşıyıcı sisteme müdahale, yangın kaçış yolunun kapanması ya da ortak tesisatın değiştirilmesi teknik uzmanlık da gerektirir. Acil tehlike halinde ilgili idareye başvuru ile özel hukuk talepleri birlikte değerlendirilebilir.
2026 yönetim planı değişikliği nasıl okunmalı?
7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesindeki toplu yapı yönetim planına ilişkin çoğunluğu değiştirmiştir. Bu düzenleme, bütün apartman tadilatlarının aynı oranla yapılabileceği anlamına gelmez. Toplu yapı rejimi, genel yönetim planı kuralları ve fiziki müdahaleye ilişkin izinler ayrı başlıklardır. Değişiklik metni işlem türüyle birlikte okunmalıdır.
Uyuşmazlıkta nasıl hazırlanılır?
- Alanı gösteren onaylı proje ve yönetim planını edinin.
- Müdahalenin yerini, tarihini ve kapsamını belgeleyin.
- Kurul kararını ve varsa yazılı izinleri inceleyin.
- Özel alanlara izinsiz girmeden, hukuka uygun fotoğraf ve belge toplayın.
- Eski hale getirme, müdahalenin önlenmesi veya kararın iptali taleplerini ayırın.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve talebe özgü süreler değerlendirilir. İlgili kurul kararı varsa kararın iptali rehberine, gider paylaşımı için aidat yazısına geçebilirsiniz. Temel mevzuat 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur.