İmar Durumu, Yapı Ruhsatı ve İskân: Temel Farklar

İmar durumu, yapı ruhsatı ve iskân bir taşınmazın farklı aşamalarına ilişkin belgelerdir. Arsa alırken veya konut incelerken bu belgelerden yalnız birinin bulunmasına dayanarak bütün hukuki koşulların tamamlandığı sonucuna varılmamalıdır. Güncel tapu kaydı, proje ve idare dosyası birlikte değerlendirilmelidir.

İmar durumu neyi gösterir?

İmar durumu, parselin plan kararları ve yapılaşma koşulları hakkında bilgi sağlar. Kullanım amacı, yapı yoğunluğu, yükseklik, çekme mesafeleri ve plan notları gibi unsurlar incelemeye konu olur. Tek başına bir oran veya renkli harita görüntüsü, parselde hangi binanın yapılabileceğini kesinleştirmez.

Planın ölçeği, onay ve yürürlük durumu, parselasyon, yol bağlantısı, koruma veya başka özel alan koşulları sonucu etkileyebilir. Belediyenin çevrimiçi ekranı ilk bilgi için yararlı olsa da somut işlemde yetkili idareden alınan güncel belge ve plan notları esas alınmalıdır.

Yapı ruhsatı ne işe yarar?

Yapı ruhsatı, ruhsata tabi yapım işinin belirli proje ve koşullarla yapılmasına izin veren idari belgedir. Ruhsatın varlığı; yapılmış bütün imalatların projeye uygun olduğunu veya konutun kullanıma hazır bulunduğunu tek başına kanıtlamaz.

Ruhsat tarihi, kapsamı, süresi, tadilat ruhsatları ve onaylı proje incelenmelidir. Sonradan kapatılan balkon, eklenen kat veya değiştirilen kullanım amacı ruhsat dosyasıyla karşılaştırılır. Her tadilatın aynı izin sürecine tabi olduğu da varsayılmamalıdır.

İskân veya yapı kullanma izin belgesi nedir?

Yapı kullanma izin belgesi, tamamlanan yapının veya kullanılabilecek kısmının ruhsat ve ilgili koşullar yönünden değerlendirilmesi sonucunda düzenlenir. Uygulamada iskân adıyla bilinir. Belgenin bütün yapıyı mı yoksa belirli kısmı mı kapsadığı kontrol edilmelidir.

Elektrik veya su aboneliği bulunması, tek başına yapı kullanma izin belgesinin yerine geçmez. Aynı şekilde tapu bulunması, bütün ruhsat ve kullanım koşullarının sağlandığına ilişkin genel bir güvence değildir.

Belgeler arasındaki temel fark

Satın alma öncesi kontrol listesi

• Tapu ile belediye dosyasındaki parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini karşılaştırın.
• Güncel plan notlarını ve yapılaşma sınırlamalarını inceleyin.
• Ruhsat, tadilat projeleri ve iskânın kapsamını kontrol edin.
• Fiili alan ve kullanımın onaylı projeyle uyumunu araştırın.
• Varsa yapı tatil tutanağı, yıkım veya idari para cezası dosyasını değerlendirin.

Yapı kayıt belgesi gibi özel düzenlemeler, yapı ruhsatı ve kullanım izniyle karıştırılmamalıdır. Belgenin kapsamı, geçerliliği ve ilgili yapıya etkisi ayrıca incelenir; deprem güvenliğine ilişkin teknik değerlendirme ayrı yapılır.

Temel mevzuat 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili imar yönetmelikleridir. Bakanlığın imar ve planlama hizmetleri açıklamaları belge türlerine örnek sunar. İlgili rehberler: gayrimenkul satışı ve imar ve kentsel dönüşüm.