Ayıplı Konut ve Geç Teslim: Başvuru Yolları

Ayıplı konut ve geç teslim, ev satın alan kişinin farklı hukuki taleplerine konu olabilir. Ayıp, konutun kararlaştırılan veya beklenen nitelikleri taşımamasıyla; geç teslim ise sözleşmedeki teslim yükümlülüğünün zamanında yerine getirilmemesiyle ilgilidir. Aynı projede iki sorun birlikte bulunabilir, ancak inceleme ve talepler ayrı kurulmalıdır.

Ayıplı konut hangi durumlarda gündeme gelir?

Su sızıntısı, yalıtım eksikliği, tesisat arızası veya vaat edilen teknik özelliklerden sapma ayıp incelemesine konu olabilir. Her çatlak aynı derecede ve aynı sebeple oluşmaz. Sorunun yapım hatası, kullanım, bakım veya başka bir nedenden kaynaklanıp kaynaklanmadığı teknik değerlendirme gerektirir.

Satış sözleşmesi, teknik şartname, onaylı proje ve ilanlardaki somut vaatler birlikte saklanmalıdır. Bağımsız bölümdeki eksikliklerle ortak alanlardaki eksiklikler, talep hakkı ve hesap bakımından farklı değerlendirmeler gerektirebilir.

Tüketici işleminde seçimlik haklar

6502 sayılı Kanun kapsamındaki ayıplı mal satışında tüketici, koşullarına göre sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya ayıpsız misliyle değiştirme haklarından yararlanabilir. Seçilen hakkın uygulanabilirliği ve kanundaki orantılılık koşulları değerlendirilir. Tazminat talebi de şartları varsa ayrıca gündeme gelebilir.

Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıptan sorumluluk için kural olarak teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı öngörülür. İkinci el satış ve ayıbın ağır kusur ya da hileyle gizlenmesi bakımından özel hükümler vardır. Bu süre, sorun öğrenildiğinde bildirim ve delil hazırlığının ertelenmesi için güvence sayılmamalıdır. Ticaret Bakanlığı’nın ayıplı mal açıklaması temel hakları özetler.

Geç teslimde hangi tarih esas alınır?

Sözleşmedeki teslim tarihi, uzatma koşulları ve teslimin nasıl tanımlandığı incelenir. Tapu devri, anahtar verilmesi ve fiilen kullanılabilir teslim aynı gün gerçekleşmeyebilir. Gecikmenin sorumluluğu belirlenirken alıcının edimleri ve ileri sürülen mücbir sebebin somut etkisi de değerlendirilir.

Ön ödemeli konut satışlarında yasal teslim süresi sözleşmeden itibaren 48 ayı geçemez; daha kısa süre kararlaştırılabilir. Bu üst sınır, satıcının daha erken kararlaştırılmış teslim tarihini kendiliğinden ertelemesine izin vermez. Güncel çerçeve Bakanlığın ön ödemeli konut rehberinde yer alır.

Deliller nasıl korunur?

• Sözleşme, ekler, ödeme ve teslim belgelerini bir dosyada toplayın.
• Eksikliği yeri ve tarihiyle fotoğraflayın; teknik raporları saklayın.
• Satıcıya bildirimleri ve verilen yanıtları belgeleyin.
• Onarım öncesinde delil tespiti gerekip gerekmediğini değerlendirin.
• Geç teslim nedeniyle ileri sürülecek zararları ödeme belgeleriyle destekleyin.

Acil güvenlik riski varsa gerekli teknik müdahale geciktirilmemeli; mümkün olduğunca mevcut durum ve yapılan işlemler kayıt altına alınmalıdır.

Hangi başvuru yolu uygulanır?

Satıcının mesleki veya ticari faaliyeti, alıcının amacı ve talebin niteliği tüketici hukuku kapsamını belirler. Görevli merci, güncel parasal sınırlar ve arabuluculuk istisnaları buna göre kontrol edilmelidir. Bireyler arasındaki her ikinci el ev satışı otomatik olarak tüketici işlemi sayılmaz.

Sözleşme hazırlığı için satış vaadi, yüklenici ilişkisi için arsa payı karşılığı inşaat rehberine bakabilirsiniz. Kanun metinleri Mevzuat Bilgi Sistemi’nde bulunmaktadır.