Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Şekil, Şerh ve İfa

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride devredilmesine ilişkin borç doğuran sözleşmedir. İmzalanması, tek başına tapunun alıcıya geçtiği anlamına gelmez. Satış vaadi, tapuda gerçekleşen mülkiyet devri ve sıradan rezervasyon belgesi farklı hukuki işlemlerdir.

Taşınmaz satış vaadinde şekil şartı

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi taşınmaz satış vaadini resmî şekle bağlar. Noterlikte düzenleme şeklinde yapılması ile tarafların kendi hazırladığı belgedeki imzaları onaylatması aynı işlem değildir. Noterlik Kanunu’nun ilgili hükümleri de birlikte değerlendirilmelidir.

Elden ödeme makbuzu veya elektronik mesaj, ödemenin ve görüşmelerin ispatına yardımcı olabilir; ancak resmî şekil gerektiren sözleşmenin yerine kendiliğinden geçmez. Şekle aykırılığın sonuçları, iade talepleri ve istisnai değerlendirmeler somut olayda incelenir.

Sözleşmede neler açıkça yazılmalı?

• Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri.
• Tarafların kimliği, temsil yetkileri ve maliklik durumu.
• Satış bedeli, ödeme aşamaları ve ödeme belgeleri.
• Tapu devri ile fiili teslim için kararlaştırılan tarihler.
• İpotek ve hacizlerin kaldırılması dahil devir koşulları.
• Gecikme, temerrüt ve sözleşmenin sona ermesi halinde sonuçlar.

Henüz yapılmamış konutlarda kat, cephe, brüt ve net alan, ortak yerler ile teknik şartname de belirlenmelidir. “Projedeki bir daire” gibi belirsiz tanımlamalar, ileride hangi edimin isteneceği konusunda uyuşmazlığa yol açabilir.

Tapuya şerh ne sağlar?

Satış vaadinin tapuya şerhi, kişisel hakkın sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önemlidir. Şerh, alıcıyı malik yapmaz ve bütün devir risklerini tek başına ortadan kaldırmaz. Şerhin tarihi, süresi, kapsamı ve tapudaki önceki kayıtlarla ilişkisi incelenmelidir.

Özellikle uzun süreli inşaat projelerinde şerhin güncelliği takip edilmelidir. Sözleşmenin geçerliliği, alacağın zamanaşımı ve şerhin etkisinin devamı farklı konulardır; biri için geçerli süre diğerine otomatik olarak uygulanmaz.

Satıcı tapuyu devretmezse

Önce devir borcunun muaccel olup olmadığı ve alıcının kendi yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği değerlendirilir. Şartları varsa aynen ifa ve tapu tescili; olayın özelliklerine göre bedel iadesi veya tazminat talepleri gündeme gelebilir. Sözleşmenin imzalanmış olması her durumda tescil kararı verileceğini göstermez.

Taşınmazın üçüncü kişiye devri veya yeni bir takyidat kurulması riski varsa geçici hukuki koruma ihtiyacı ayrıca incelenir. Tüketici işlemi niteliğindeki satışlarda görev ve başvuru koşulları da buna göre belirlenir.

Ön ödemeli konutlarda ek korumalar

Satıcı ticari veya mesleki amaçla hareket ediyor ve alıcı tüketici konumundaysa 6502 sayılı Kanun’daki ön bilgilendirme, şekil ve diğer koruyucu hükümler gündeme gelir. Ticaret Bakanlığı’nın ön ödemeli konut rehberi bu işlemler için başlangıç kaynağıdır.

İlgili yazılar: gayrimenkul satışı ve inşaat sözleşmeleri, ayıplı konut ve geç teslim. Kanunların güncel metinlerine Mevzuat Bilgi Sistemi’nden ulaşabilirsiniz.