Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin paylaşma yoluyla sona erdirilmesini sağlar. Uygulamada izale-i şuyu adıyla da anılır. Amaç, ortakların birlikte sahip oldukları malı hukuken paylaşabilmesidir; taraflardan birine ceza verilmesi değildir.
İlk soru her zaman satış olmak zorunda değildir. Taşınmazın bölünebilirliği, bağımsız bölüm niteliği, imar kuralları ve tarafların anlaşma ihtimali birlikte incelenir.
Ortaklığın giderilmesi için kim başvurabilir?
Kural olarak ortaklardan her biri paylaşma isteyebilir. Hukuki işlem, malın sürekli bir amaca özgülenmesi veya kanundan doğan sınırlamalar ayrıca değerlendirilir. Miras kalan mallarda güncel mirasçılık belgesi ile tapu kayıtlarının uyumlu olması önemlidir. Davada bütün ortakların yer alması gerekir; ölen bir ortağın mirasçılarının belirlenmemesi süreci uzatabilir.
Dava öncesi arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğa başvuru zorunludur. Anlaşmaya varmak zorunlu değildir. Düzenleme hakkında Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı’nın açıklamaları incelenebilir.
Görüşmelerde bir ortağın diğerlerinin paylarını satın alması, birlikte üçüncü kişiye satış veya hukuken mümkün bir paylaşım değerlendirilebilir. Anlaşmanın tapu devrine etkisi ve uygulanması için gereken şekil ile onay işlemleri ayrıca tamamlanmalıdır.
Aynen paylaşma mı, satış mı?
Mahkeme öncelikle istenen paylaşım biçimini ve taşınmazın özelliklerini inceler. Değerinde önemli kayıp yaratmadan bölünme mümkünse aynen paylaşma gündeme gelebilir. Her hissedara harita üzerinde bir köşe çizmek tek başına hukuken geçerli bölünme sağlamaz; imar ve kadastro koşulları da karşılanmalıdır.
Şartları varsa kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşma da değerlendirilebilir. Bölünme uygun bulunmazsa satışa karar verilebilir. Satışın yalnız ortaklar arasında yapılabilmesi bütün paydaşların rızasını gerektirir; bir ortağın tek başına bu yöndeki isteği yeterli olmaz.
Karardan sonra satış süreci
Satış kararı ile taşınmaz aynı gün el değiştirmez. Kararın kesinleşmesi, satış işlemlerinin yürütülmesi, kıymet takdiri, bildirimler ve ihale aşamaları bulunur. Elektronik satış sistemindeki ilan ve şartname dikkatle okunmalıdır. İhale bedeli, masraflar ve hak sahipliği dikkate alınarak dağıtılır.
Taşınmaz üzerindeki yapı veya dikili ağaçların kime ait olduğu tartışması, ipotek ve hacizler ya da pay oranına ilişkin ihtilaflar ayrıca incelenebilir. Bu nedenle dava süresi veya net elde edilecek bedel için peşinen kesin rakam vermek doğru olmaz.
Başlangıç dosyası kontrol listesi
- Tapu kaydı, ada ve parsel bilgileri.
- Tüm ortakların ve gerektiğinde mirasçılarının bilgileri.
- Mevcut kullanım, kiracılık ve gelir düzeni.
- İmar durumu ve yapı belgeleri.
- Arabuluculuk son tutanağı ve uzlaşma seçenekleri.
Temel hükümler Türk Medenî Kanunu’nun 698–699. maddelerinde yer alır; güncel metin Mevzuat Bilgi Sistemi’nden incelenebilir. Hazırlığa ortak taşınmaz ve miras rehberi ile başlayabilir, anlaşmalı satış için miras kalan evin satışı yazısına geçebilirsiniz.