Önalım hakkı, paylı taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara, kanuni koşullarla o payı edinme imkânı verir. Şufa olarak da anılır. Her taşınmaz devrinde doğmaz; satışın türü, tarafların sıfatı ve işlem tarihi incelenmelidir.
Yasal önalım hakkı ne zaman doğar?
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, paylı mülkiyette payın tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satılmasını esas alır. Miras paylaşımı, bağış, paydaşlar arası işlem veya başka bir hukuki işlem, sırf tapuda devir olduğu için aynı sonuca bağlanamaz. İşlemin gerçek niteliği araştırılır.
Yasal önalım ile sözleşmeden doğan önalım farklıdır. Taşınmazın bütünü, bağımsız bölüm ve pay kavramları da ayrılmalıdır. Önce mülkiyet türleri rehberindeki ayrımı kontrol edin.
2025 değişikliği süreleri nasıl etkiledi?
7571 sayılı Kanun ile 733. maddede değişiklik yapıldı. Yeni hükümde bildirimden itibaren üç aylık süre korunurken satıştan itibaren üst süre bir yıl oldu. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da kullanılamayan hâller arasına eklendi.
Geçiş kuralı önemlidir: 733. madde değişiklikleri, yürürlükten önceki satışlara uygulanmaz. Bu nedenle 25 Aralık 2025 öncesi ve sonrası satışları aynı süre tablosuyla değerlendirmeyin. Satış ve noter bildiriminin tarihleri ayrı belirlenmelidir.
Önalım bedelinde hangi düzenleme geçerli?
734. madde değişikliğiyle dava konusu payın rayiç bedelinin hâkimce belirlenmesi, bu bedel ve alıcıya düşen tapu giderlerinin verilen kesin sürede nemalandırılmak üzere yatırılması düzenlendi. Yükümlülük süresinde yerine getirilmezse hak sahibi adına tescile karar verilemez.
Bedel düzenlemesi, geçiş hükmü gereği daha önce açılmış davalara da uygulanır. Dolayısıyla eski bir dava bulunması, eski bedel yönteminin kesin olarak devam ettiği anlamına gelmez. Değerleme tarihi ve dosyaya etkisi ayrıca incelenir.
Hangi belgeler hazırlanmalı?
- Güncel tapu kaydı ve paydaşlık bilgileri.
- Satışın resmî senedi, yevmiye ve işlem tarihi.
- Noter bildirimi ve tebliğ kayıtları.
- Varsa feragat veya belirli satıştan vazgeçme belgesi.
- Önceden açılmış davanın dilekçe, ara karar ve bedel yatırma kayıtları.
- Taşınmazın kullanımına ve değerine ilişkin ilgili belgeler.
“Satışı duydum” açıklaması ile kanunun öngördüğü bildirimin gerçekleşmesi aynı değerlendirme değildir. Duyum, mesaj ve resmî bildirimler kendi nitelikleriyle ele alınır.
Dava kime yöneltilir ve hangi hatalardan kaçınılır?
Yasal önalım alıcıya karşı dava yoluyla kullanılır. Sadece satıcıya ihtar göndererek payın kendiliğinden edinildiği varsayılamaz. Paydaşlık, satış türü, süre ve bedel koşulları birlikte incelenir.
Eski internetteki “iki yıl ve tapuda yazan bedel” özetini bütün güncel dosyalara uygulamak hatalıdır. Ayrıca somut kullanım düzeni ve dürüstlük kuralı gibi itirazlar dosyada etkili olabilir. Genel çerçeve için tapu ve mülkiyet rehberine dönün.
Kaynaklar
Türk Medeni Kanunu m.732–735 ve geçici m.1. Değişikliklerin karşılaştırması için Türkiye Belediyeler Birliğinin 7571 sayılı Kanun tablosu (son iki sayfa), güncel metin için Mevzuat Bilgi Sistemi. Bu yazı kişisel hak düşürücü süre hesabı değildir.