Ecrimisil, bir taşınmazın haklı bir kullanım sebebi olmadan, kötü niyetle kullanılmasından doğan tazminat talebidir. Özel mülkiyetteki bir evin, işyerinin veya tarlanın izinsiz kullanılması bu kapsamda incelenebilir. Taşınmazı kullanan herkesin otomatik olarak ecrimisil borçlusu olduğu söylenemez; kullanımın dayanağı, tarafların hakları ve talep edilen dönem belirlenmelidir.
Ecrimisil ile kira alacağı arasındaki fark
Geçerli bir kira ilişkisi varsa ödenmeyen bedel kural olarak kira alacağıdır. Ecrimisilde ise kullanımın hukuki dayanağının bulunmaması ve kötü niyet tartışılır. Daha önce verilen kullanım izninin ne zaman sona erdiği de sonucu etkileyebilir.
Örneğin malikin bir yakınına bedelsiz oturma izni vermesi ile, hiçbir izin almayan kişinin boş evi kullanması aynı değerlendirmeye tabi değildir. İznin kapsamını gösteren yazışmalar bu ayrımı ortaya koyabilir.
Paydaşlar ve mirasçılar arasında ecrimisil
Ortak taşınmazı bir paydaşın kullanması tek başına diğerlerine tazminat ödenmesini gerektirmez. Talep eden kişinin kullanımdan veya gelirden yararlanma isteğini karşı tarafa bildirmesi anlamındaki intifadan men koşulu ve bu koşulun istisnaları incelenir. Kiraya verilen veya doğal ürün getiren taşınmazlar gibi durumlarda değerlendirme farklılaşabilir.
Noter ihtarnamesi, bildirim tarihinin ispatında yararlı olabilir; ancak her olayda zorunlu ve tek ispat aracı değildir. Önceden açılmış davalar, tarafların anlaşmaları ve fiili kullanım düzeni de önem taşır. Bu alandaki yaklaşım için İstanbul Hukuk Mecmuası’ndaki intifadan men incelemesi okunabilir.
Tazminat tutarı nasıl belirlenir?
Hesaplamada kullanım dönemi, taşınmazın niteliği, konumu, yüzölçümü ve o döneme uygun gelir veya kira emsalleri değerlendirilir. Bugünkü ilan bedelinin geçmiş yıllara aynen uygulanması sağlıklı bir hesap yöntemi değildir. Tarla geliri ile konutun kullanım karşılığı farklı veriler gerektirir.
Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir. Davacı paydaşsa pay oranı ve hangi bölümden yararlanamadığı da hesaba katılır. Talep dönemi ile zamanaşımı itirazı ayrıca değerlendirilir; geçmişteki her kullanım yılı için sınırsız alacak varsayılmamalıdır.
Başvuru öncesi hazırlanacak belgeler
- Güncel tapu kaydı ve varsa mirasçılık belgesi.
- Kullanımın başladığı ve sona erdiği tarihleri gösteren belgeler.
- İhtarlar, tebliğ kayıtları ve kullanım iznine ilişkin yazışmalar.
- Kira sözleşmeleri, banka hareketleri, ürün ve gelir kayıtları.
- Fotoğraflar, emsal bilgileri ve olayları bilen tanıkların açıklayabileceği hususlar.
Kullanımı sona erdirmek için aynı talep yeterli mi?
Ecrimisil geçmiş kullanımın parasal karşılığına yönelir. Müdahalenin sona erdirilmesi için el atmanın önlenmesi gibi başka talepler gerekebilir. Ortaklığın giderilmesi ise birlikte mülkiyeti sona erdirmeye yöneliktir. Bu yolların amaçları ayrıdır; dava ve arabuluculuk koşulları somut talebe göre belirlenmelidir.
Hazine veya başka kamu taşınmazları için idarece düzenlenen ecrimisil ihbarnameleri, bu yazıdaki özel hukuk ilişkisinden farklı kurallara tabidir. Genel çerçeve için tapu ve mülkiyet rehberine, mevzuat için Mevzuat Bilgi Sistemi’ndeki Türk Medenî Kanunu’nun 995. maddesine başvurabilirsiniz.