Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesine yöneliktir. Yıllık artış hesabı, beş yıldan sonra emsal değerlendirmesi ve uyarlama talebi aynı konu değildir. Doğru başlangıç için sözleşme tarihi, yenilenen dönem ve talebin hangi dönemden itibaren istendiği belirlenmelidir.
Kira tespit davasında beş yıl ne anlama gelir?
“Beş yıl dolmadan hiçbir tespit davası açılamaz” ifadesi eksiktir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, anlaşma bulunmayan durumdaki belirlemeyi de düzenler. Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre değerlendirme yapılması ayrı bir çerçevedir.
Bu nedenle kira başlangıcını, yenileme dönemlerini ve önceki bedel belirlemelerini bir çizelgede gösterin. Sözleşme üzerindeki imza tarihi ile kira döneminin başlangıcı her zaman aynı olmayabilir.
Belirlenecek kira hangi dönemden başlar?
345. maddeye göre dava her zaman açılabilir; fakat kararın yeni dönemin başından etkili olması zamanlama koşullarına bağlıdır. Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya bu sürede artışa ilişkin yazılı bildirim yapılıp davanın ilgili yeni dönem sonuna kadar açılması düzenlenmiştir.
Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa aynı madde özel bir kural içerir. Dava şartı arabuluculuk süreci ve tarihlerin hukuki etkisi de dosyada birlikte değerlendirilir. Bu açıklama, belirli bir uyuşmazlık için hazır son gün hesabı değildir.
Emsal araştırması nasıl hazırlanır?
Benzer sokakta bulunmak tek başına yeterli karşılaştırma değildir. Alan, kat, bina yaşı, kullanım amacı, bakım durumu ve sözleşme tarihi önem taşır. İlan fiyatı ile gerçekleşmiş kira bedeli farklı olabilir. Emsal gösterilen belgenin hangi tarihe ve taşınmaza ait olduğu açık olmalıdır.
Mahkeme gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. İstenen bedelin neden uygun olduğu somutlaştırılmalı; karşı tarafın değerlendirmeleri de incelenmelidir. Önceden kesin sonuç veya sabit bir indirim yüzdesi vaat edilemez.
Hangi belgeler gerekir?
- Kira sözleşmesi ve bütün ek protokoller.
- Başlangıçtan itibaren dönem ve bedel özeti.
- Ödeme dekontları ve artış yazışmaları.
- Yazılı bildirim ve tebliğ belgeleri.
- Karşılaştırılabilir emsal belgeleri.
- Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak.
Tespit davası kiracıyı tahliye eder mi?
Hayır; bedelin belirlenmesi ile tahliye farklı taleplerdir. İhtiyaç veya taahhüt gibi bir nedene dayanılacaksa o yolun koşulları ayrıca incelenir. Genel çerçeve için kira hukuku rehberine bakabilirsiniz.
Yabancı para üzerinden bedel, olağanüstü değişiklik veya önceki mahkeme kararı bulunan sözleşmelerde ayrıca değerlendirme gerekir. Uyarlama ile tespit arasındaki seçim yalnız talep edilen tutara bakılarak yapılmaz.
Kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu m.344–345; Adalet Bakanlığı dava şartı arabuluculuk açıklamaları. Güncel değişiklikler Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden kontrol edilir. Bu rehber genel bilgilendirmedir.
“Kira Tespit Davası: Şartlar, Zamanlama ve Belgeler” üzerine bir yorum