Tapu iptali ve tescil davası, sicildeki kaydın gerçek hak durumuna aykırı olduğu iddiasıyla kaydın düzeltilmesini ve hakkın uygun kişi adına tescilini amaçlayan bir başvuru türüdür. Davanın sonucu, tapuda adının yazmasını isteyen kişinin ileri sürdüğü hukuki sebebe ve delillere bağlıdır.
Tapu iptali ve tescil hangi nedenlerle istenir?
Miras bırakanın yaptığı bir devrin niteliği, ehliyetsizlik iddiası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya sözleşmeden doğan tescil talebi farklı incelemeler gerektirebilir. Her başlığın taraf, ispat ve süre düzeni aynı değildir.
Ödenen paranın geri istenmesi ile tapunun değiştirilmesinin istenmesi de farklı taleplerdir. Bir anlaşmanın geçersiz bulunması, tapunun her durumda ve herkese karşı geri alınacağını göstermez. Sonraki devirler ve üçüncü kişilerin hukuki durumu ayrıca incelenir.
Önce hangi kayıtlar temin edilir?
- Taşınmazın güncel ve uyuşmazlıkla ilgili geçmiş tapu kayıtları.
- İptali istenen işlemin resmî senedi ve dayanak belgeleri.
- Sözleşme, vekâletname, ödeme kayıtları ve yazışmalar.
- Mirasla bağlantı varsa mirasçılık ve ölüm kayıtları.
- Varsa daha önceki dava, karar ve tebligatlar.
Her devir için tarih, devreden, devralan ve hukuki sebebi ayrı satırda göstermek incelemeyi kolaylaştırır. Aynı aile içinde çok sayıda işlem varsa bunları tek bir “devir” gibi anlatmayın.
İspat neden hukuki sebebe göre değişir?
Örneğin kişinin işlem tarihindeki ehliyeti tartışılıyorsa o tarihe ilişkin kayıtlar önemlidir. Temsil yetkisinin aşıldığı ileri sürülüyorsa vekâletname ve işlem kapsamı incelenir. Mirasla ilgili bir iddiada ise tereke, taraf ilişkileri ve devrin gerçek niteliği araştırılabilir.
Tanık, yazılı belge, resmî kayıt ve uzman incelemesi her dosyada aynı işlevi görmez. Delilin hukuka uygun şekilde elde edilmiş olması da önemlidir. Yalnız ekran görüntüsüyle kesin sonuç vadeden değerlendirmelerden kaçınılmalıdır.
Görev, yetki ve süre nasıl belirlenir?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yerle bağlantılı yetki kuralları önem taşır. Ancak görevli mahkeme ve uygulanacak usul, talebin sebebine göre ayrıca kontrol edilir; örneğin özel kanun veya tüketici ilişkisi farklı değerlendirme doğurabilir.
Tapu iptali talepleri için tek bir genel süre ezberi kullanılamaz. Kadastro, sözleşme, irade sakatlığı veya başka bir hukuki sebep farklı süre ve başlangıç koşulları içerebilir. “Tapu davasında hiçbir zaman süre yoktur” ifadesi de güvenilir bir genel kural değildir.
Taşınmaz tekrar devredilirse ne olur?
Dava açılması, tapuda bütün işlemleri kendiliğinden durdurmaz. Somut risk varsa ihtiyati tedbir talebinin koşulları ve kapsamı değerlendirilir. Tedbir, dava sonucunun peşinen kabul edildiği anlamına gelmez; mahkeme gerekli koşulları inceleyerek karar verir.
Karar sonrası tescil ve uygulama aşaması da ayrıca takip edilir. İstenen hüküm, taşınmazın ve payın açık tanımıyla kurulmalıdır. Genel kayıt incelemesi için tapu ve mülkiyet rehberine dönün.
Kaynaklar
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve talebin dayandığı özel düzenlemeler için Mevzuat Bilgi Sistemi; karar araştırması için Yargıtay Karar Arama kullanılabilir. Bir kararın benzer başlık taşıması, somut olayınıza doğrudan uygulanacağı anlamına gelmez.