İhtiyaç nedeniyle tahliye, kanunda belirtilen kişilerin konut veya işyeri gereksinimine dayanan bir yoldur. Taşınmazın daha yüksek bedelle kiralanmak istenmesiyle aynı değildir. İhtiyacın dayanağı ve süreler, sözleşme ve olayın belgeleri üzerinden değerlendirilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyeyi kim isteyebilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanım zorunluluğunu düzenler. Her yakınlık ilişkisi kendiliğinden bu kapsama girmez.
İhtiyacın somut biçimde açıklanması gerekir. Mevcut konutun durumu, işyerinin niteliği, ihtiyaç sahibinin koşulları ve talep edilen taşınmazın uygunluğu dosyada önem taşıyabilir. Tek bir belge veya genel bir “kullanacağım” açıklaması üzerinden kesin sonuç öngörülemez.
Sözleşme süresi neden önemli?
Belirli süreli sözleşmelerde 350. madde, sürenin sonundan itibaren bir aylık dava düzenini içerir. Belirsiz süreli ilişkide fesih dönemi ve bildirim kuralları ayrıca dikkate alınır. 353. maddedeki yazılı bildirimle dava süresinin uzamasına ilişkin düzenleme de koşullarıyla incelenir.
Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihleri süre değerlendirmesinin parçasıdır. Bu nedenle yalnız sözleşmedeki bitiş tarihine bakıp hazır bir takvim kullanmayın. İhtarın gönderilmesi ile karşı tarafa ulaşması da ayrı tarihlerdir.
Yeni malikin durumu farklı mı?
351. madde, kiralananı sonradan edinen kişi için özel yol öngörür. Edinimden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim koşulu ve altı ay sonrasında dava yolu bu kapsamda ele alınır. Yeni malik ayrıca sözleşme sonuna bağlı yoldan yararlanmayı da değerlendirebilir.
Hangi yolun seçileceği, tapu edinim tarihi ve kira sözleşmesiyle birlikte incelenmelidir. Satın alma tek başına kiracının o gün çıkarılmasını sağlamaz.
Dosyada hangi belgeler bulunmalı?
- Kira sözleşmesi, ekleri ve başlangıç tarihi.
- Malik değişmişse edinim ve güncel tapu kaydı.
- İhtiyaç sahibinin durumunu açıklayan belgeler.
- Gönderilen bildirimlerin tam metni ve tebliğ kayıtları.
- Arabuluculuk belgeleri ve olayların tarih sırası.
İhtiyacın niteliğine göre farklı belgeler gerekir. İşletme faaliyeti için işyeri ihtiyacı ile aileye konut ihtiyacı aynı kanıt düzeniyle açıklanmayabilir. Kişisel veriler yalnız ilgili ve gerekli ölçüde dosyaya hazırlanmalıdır.
Tahliye sonrasında yeniden kiralama serbest mi?
355. madde, ihtiyaç nedeniyle boşaltma sağlandığında haklı sebep olmaksızın eski kiracı dışındaki kişiye yeniden kiralama bakımından üç yıllık yasak düzenler. Aykırılık hâlinde tazminat gündeme gelebilir. Somut boşaltma biçiminin ve hükmün uygulanma koşullarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Mahkeme ve icra süreçleri dışında kilit değiştirmek veya temel hizmetleri kesmek hukuki tahliye yolunun yerine geçmez. Tahliye talebi, usulüne uygun süreçte ileri sürülmelidir.
Kaynaklar ve ilgili rehber
Türk Borçlar Kanunu m.350, 351, 353 ve 355; arabuluculuk açıklamaları. Genel yapı için kira hukuku rehberine dönün. Bu yazı genel bilgilendirmedir; kişisel dava ve süre hesabı değildir.